Costi e considerazioni fiscali per l'acquisto dell'appartamento
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Acquistare una casa alle Canarie è un'opzione sempre più popolare, ma è essenziale comprendere le spese da affrontare e le implicazioni fiscali, soprattutto per chi risiede in Italia.
In questo post, esploreremo i costi di acquisto, le spese di gestione annuali, le tasse applicabili e le normative attuali sull'efficienza energetica.
Costi all’acquisto
Oltre al prezzo dell’immobile, bisogna considerare alcune spese iniziali:
Imposta sulla Trasmissione Patrimoniale (ITP): un'imposta che generalmente equivale al 6,5% del valore dell'immobile.
Spese notarili: coprono le formalità legali dell'acquisto e sono calcolate in percentuale sul valore dell’immobile.
Spese di registrazione: necessarie per registrare l’acquisto al Registro della Proprietà.
Spese di gestione: includono tasse comunali come l'IBI (Imposta sui Beni Immobili, simile alla nostra IMU) e la tassa sui rifiuti, oltre agli oneri condominiali (se l’appartamento si trova in un complesso residenziale).
Utenze: acqua, luce e internet.
In generale, i costi aggiuntivi rispetto al prezzo di acquisto possono variare tra il 15% e il 20% del valore dell’immobile.
➡Tassazione per residenti italiani con proprietà alle Canarie.
Chi acquista un immobile come residente fiscale italiano è soggetto a specifiche imposte, tra cui:
L'Imposta sui Beni Immobili (IBI) è un tributo locale che grava sulla proprietà di immobili situati in Spagna.
Calcolo dell'IBI: Il valore della tassa dipende dal valore catastale dell’immobile, che generalmente è inferiore rispetto al valore di mercato. Ogni comune stabilisce una percentuale (aliquota) che viene applicata al valore catastale per determinare l'importo finale. L’aliquota può variare in base alla zona e al tipo di immobile.
Aliquota variabile: alle Canarie, l'aliquota media può variare tra lo 0,4% e l'1,1% del valore catastale. Alcuni comuni potrebbero avere aliquote leggermente diverse, pertanto è consigliabile verificare l’aliquota specifica del comune dove si trova l’immobile.
Modalità di pagamento: l'IBI si paga annualmente, con scadenze e modalità di pagamento stabilite da ciascun comune. Molti comuni permettono di suddividere l’importo in più rate per agevolare il pagamento.
Conseguenze di mancato pagamento: non pagare l’IBI può comportare sanzioni e interessi di mora. Nel lungo termine, il comune potrebbe anche imporre il pignoramento dell'immobile, quindi è importante assicurarsi di pagare l’IBI puntualmente ogni anno.
Possibili aumenti: negli ultimi anni, alcuni comuni spagnoli hanno rivisto periodicamente i valori catastali, soprattutto nelle aree a forte crescita turistica come Gran Canaria. Un aggiornamento del valore catastale potrebbe comportare un aumento dell’IBI, quindi è bene considerare questa possibilità nel calcolo delle spese future.
Tassa sui rifiuti
La tassa sui rifiuti è un’altra imposta comunale destinata a finanziare i servizi di raccolta e gestione dei rifiuti. Come l’IBI, anche la tassa sui rifiuti viene pagata annualmente e varia in base al comune.
Caratteristiche principali della tassa sui rifiuti:
Determinazione dell'importo: La tassa sui rifiuti può essere calcolata in base a diversi criteri, che dipendono dalle regole del comune in cui si trova l’immobile. Alcuni comuni determinano la tassa in base ai metri quadrati dell'immobile, mentre altri possono considerare anche il numero di residenti o l’uso dell’immobile (abitazione privata, struttura turistica, ecc.).
Aliquote medie: Sebbene la tassa sui rifiuti non sia particolarmente elevata, l’importo può variare sensibilmente da comune a comune. In generale, si può stimare un costo annuale che va dai 50 ai 150/200 euro per un appartamento medio in un complesso residenziale. Tuttavia, in aree più turistiche o densamente popolate, la cifra potrebbe essere più alta.
Va evidenziato che dalla prima metà del 2025 questo tipo di tassa subirà un deciso incremento, secondo quanto stabilito dal governo Sanchez e che gli aumenti in alcuni casi potranno arrivare fino a 180€ in più all'anno.
Modalità di pagamento: Come per l'IBI, anche la tassa sui rifiuti viene solitamente pagata in un'unica soluzione annuale, anche se alcuni comuni offrono la possibilità di rateizzare.
Obblighi e sanzioni: Anche in questo caso, il mancato pagamento della tassa sui rifiuti può portare a sanzioni. È consigliabile mantenere sempre aggiornati i pagamenti, per evitare interessi di mora o problemi legali con il comune.
Sconti ed esenzioni: Alcuni comuni offrono sconti o agevolazioni per determinate categorie di contribuenti, come pensionati, famiglie numerose o persone con disabilità. Informarsi presso il comune può rivelarsi utile per capire se si può beneficiare di qualche riduzione.
Imposta sulla rendita immobiliare: nota come "Impuesto sobre la Renta de los No Residentes," viene applicata sull’eventuale reddito derivante dall’affitto dell’immobile.
Imposta su proprietà non utilizzate: alcuni comuni applicano tasse maggiorate sugli immobili inutilizzati o sfitti per lungo periodo.
Queste aliquote possono variare in base al valore dell’immobile e alla sua ubicazione.
In pratica si tratta di un supplemento IBI (imposta Beni Immobili) per evitare che le case rimangano vuote: cos'è e come si applica?
La sovrattassa IBI sulle case vuote è istituita come misura per incentivare la messa sul mercato delle case non occupate. Questa misura colpisce i proprietari che, senza valida giustificazione, lasciano non occupate tali immobili per periodi prolungati.
L’intento di questa imposta speciale è duplice: da un lato, mira a mobilitare lo stock di case vuote verso il mercato della locazione o della vendita, e dall’altro rappresenta uno strumento di politica abitativa per aumentare l’offerta di alloggi.
La Legge per il Diritto all'Alloggio, recentemente pubblicata, stabilisce le basi di questa maggiorazione, consentendo ai Comuni di applicare fino ad un ulteriore 150% sull'IBI degli immobili che si trovano in questa situazione.
È inoltre obbligatorio menzionare nella dichiarazione dei redditi italiana il reddito immobiliare prodotto in Spagna, anche se non viene effettivamente affittato.
➡Tassazione in caso di residenza fiscale in Spagna
Oltre al pagamento del IBI e della Tassa della Nettezza Urbana, diventando residenti fiscali in Spagna (ossia trascorrendo più di 180 giorni all’anno nel paese e trasferendo il centro degli interessi vitali), si è soggetti all'IRPF (Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche) sul reddito mondiale, inclusi gli eventuali redditi immobiliari generati., si potrebbe però essere soggetti a obblighi fiscali in Italia se si mantengono significativi legami economici o familiari.
Alcuni consigli pratici
Prima dell’acquisto, è consigliabile visitare personalmente l’immobile e la zona circostante per valutare la qualità della vita e i servizi disponibili. Inoltre, è importante sapere che per acquistare un immobile in Spagna come residente e non, è necessario essere in possseso del Número de Identidad de Extranjero - NIE.
👉A proposito leggi il post completo sul NIE BIANCO
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Direttiva europea appartamento “Casa Green”
Anche gli immobili alle Canarie rientrano nella Direttiva europea sull’efficienza energetica. La diceria che le case non conformi alla classe energetica B non potranno più essere vendute è al momento un’esagerazione.
Anche le case alle Canarie sono soggette a questa direttiva. Ciò significa che, nel medio-lungo termine, gli immobili dovranno adeguarsi ai nuovi standard di efficienza energetica.
Tuttavia, il mercato si sta muovendo verso una maggiore attenzione all’efficienza energetica, e in futuro potrebbero essere introdotte restrizioni o penalizzazioni per immobili a bassa efficienza.
Considerazioni future
Possibili restrizioni: In futuro, edifici con una classe energetica bassa potrebbero incontrare costi maggiori nelle transazioni o restrizioni sull’accesso al credito.
Valore immobiliare: Gli immobili con una buona classe energetica sono sempre più richiesti e possono beneficiare di un aumento di valore.
Prepararsi al cambiamento: Anche se al momento non ci sono restrizioni severe, il mercato sta evolvendo e gli immobili efficienti dal punto di vista energetico potrebbero rivelarsi un investimento più sicuro.
In conclusione, per una valutazione fiscale e legale completa e aggiornata, è consigliabile consultare un esperto sia locale che italiano, per avere un quadro completo per quanto riguarda le spese nel caso si rimanga con la residenza in Italia e per quanto riguarda l'acquisto da non residente/o residente in Spagna.
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